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【種子島・島間の風】_/_/_/へたゴルフ編_/_/_/  

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収益マンションなぁ・・

知人の息子さんから収益マンションが欲しいと相談を受けました
(私が京都でマンション経営をしているからでしょう)

相談者の彼は商売っ気のあるサラリーマンで収益マンションを取得し
サラリーマン大家となり不労所得を得ようと考えているようです
考え方は素晴らしいと思いますが・・・・・・・
下記は、私が彼に送ったアドバイスです

不動産販売業者の口車に乗り、もし購入することが出来ても
  健全なマンション経営は、まず無理というものです

収益マンションを販売している不動産業者が勧めるマンションは
 収益性が有る物件は希少で、机上の計算で魅力的な粗利回りを
作成し素人のあなたに利益の出ないマンションを売りつけます

購入後に累積赤字が膨れローンが払えない素人大家もいるのです

 収益性の高い物件ならば、売主は売却することはありません
 (売却事情は色々とあり売出されることもある)

 もし売りに出されたとしても買主はすぐに見つかり
 不動産業者の情報流通機構(レインズorホームページ)
 に掲載されることは、まず有りえません

(普通、銀行の融資実行時まで物件調査や申込人調査などに
 1ヶ月以上時間が必要で自己資金の少ない素人に買える間がない)
 
 実際、不動産業者の収益物件販売HPには
  売れ残り物件ばかりが掲載されているのです 

また1ルームマンションの経営など、もっての外で
 財産形成にと販売会社は勧めますが20平米そこそこの
1ルームマンションには財産価値はなく
当然の事ながら値上がり益など見込めません

どうしてもサラリーマン大家になりたいなら
次の5つに適合した物件を購入いたいものです

?駅から徒歩10分以内の物件(急行停車駅が望ましい)
?購入後数年は中規模以上の修繕が不要な建物であること
?直近入居率が85%以上あること
?土地付物件であり、かつ合法な建物であること
?粗利回りは15%以上あること(直近の賃料で計算する)


このような収益マンションの情報は、
  あなたには届かないと思われますが・・・

不動産販売業者の

 「お客さん、滅多に出ない掘り出し物です」とか
  「満室の利回りは○○%です」
   
 こんな営業トークを信じてはいけません


直近の家賃を入居率70%で計算するのが賢い利回りです

あっ、そうそう 今は無理をせず、無駄使いをしないで
購入資金の自己資金比率を高める努力をしてくださいね

12月には京都に帰りますから一杯飲みましょう
     親父様によろしくお伝えください
               種子島にて
                   大徳寺

-4 Comments

gonta says...""
ほんに、、誰が収益の上がってる物件を売るもんがおるもんですかね。
担保に何がしかかの借金出来るし。
PCに副業のお誘いが多数来ますがね。。。
堅実が一番ですかね、、、
年金特別便が来ましたが60歳で支給を受けると暮らせないな、、、。   
   gonta


2009.10.20 23:22 | URL | #- [edit]
たこちゃん says..."マンション"
楽して金儲けってわけにはねえ。我が家にも、マンションの電話勧誘は多いです。心が動くこともありますが、ヤメ!
2009.10.21 07:15 | URL | #- [edit]
大徳寺 says...""
■ごんたさん  おはようございます
私は社会保険事務所に出向き60歳受給と65歳受給
の受取額の違いを細やかに説明を受けました
60歳受給より65歳受給の方が多く受取れるらしいですが
年金制度には信用できない部分がありますので難しい所です
いずれにしましても年金だけでは
 食べていけそうにありませんね
  
2009.10.21 11:03 | URL | #sfYinjBM [edit]
大徳寺 says...""
■たこちゃん  おおきに
 マンション経営のお話、お役に立てましたか?
 不動産投資は本職でも高収益を得るのは難しく
 
 ましては、素人さんが莫大な借金をし経営に
 乗り出すことは危険な投資ですよね
 
  
    
2009.10.21 11:17 | URL | #sfYinjBM [edit]

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